Obermüller Hospitality Advisory

Heiko Obermüller

Hotelberater für Luxushotellerie und Gastronomie
Gesellschafter und Operativer Direktor des Duke Beach Hotel & SPA by Preferred

Ich berate Eigentümer, Projektentwickler und Investoren von Luxushotels in Brasilien und Europa, von der Machbarkeitsstudie bis zur Eröffnung. Die Entscheidungen, die den Wert eines Hotels über Jahrzehnte bestimmen, fallen, bevor es einen Betrieb gibt: das Flächenprogramm, die Größe der Küche, der Stellenplan, der Vertrag mit dem Betreiber. Ich erarbeite sie gemeinsam mit dem Eigentümer, auf der Grundlage dessen, was der spätere Betrieb verlangen wird.

seit 1983
in der Luxushotellerie, beginnend im Vier Jahreszeiten Kempinski in München
5 Marken
international: drei Häuser von The Leading Hotels of the World, eines unter Wyndham, eines unter Preferred
3 Kontinente
Europa, Asien und Südamerika
3 Sprachen
Deutsch, Portugiesisch und Englisch

Kontakt

Der Infinity-Pool des Duke Beach von oben: fünf weiße Sonnenschirme mit dem Namen des Hotels, die Liegen in einer Reihe mit gerollten Handtüchern und darunter der Sandstreifen am Strand von Maresias.
Infinity-Pool · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Profil

Im Betrieb

Heiko Obermüller

Ich habe 1983 mit der Ausbildung zum Restaurantfachmann im Vier Jahreszeiten Kempinski in München begonnen und arbeite seither im operativen Betrieb. Heute bin ich Gesellschafter und Operativer Direktor des Duke Beach Hotel & SPA by Preferred in Maresias, eröffnet im November 2024, mit 33 Zimmern. Ich leite den Betrieb, verantworte das Ergebnis und berate daneben andere Eigentümer.

Die Annahmen jeder Modellrechnung prüfe ich an den Zahlen eines laufenden Hauses: Personalbudget, Wareneinsatz in Food & Beverage und Vertriebskosten, die ich im Duke Beach verfolge.

Warum ein Einzelberater

Ich übernehme die Arbeit selbst, ohne Juniorteam zwischen mir und dem Mandanten: Ich lese die Unterlagen, verfasse die Analyse, sitze bei der Verhandlung mit am Tisch und stehe für meine Empfehlungen ein. Da ich auch ein Hotel führe, übernehme ich nur wenige Mandate gleichzeitig.

Projekte

Laufende Mandate

Duke Beach Hotel & SPA by Preferred

Maresias, São Paulo · unabhängiger Berater, 2021–2024 · Gesellschafter und Operativer Direktor seit 2025

Ich habe die Machbarkeitsstudie für den Eigentümer, Fabio Gomes Duque, erstellt, als das Grundstück noch unbebaut war. Als unabhängiger Berater habe ich mit ihm Konzept, Marke und Businessplan entwickelt und die Umsetzung bis zur Eröffnung im November 2024 geführt. Seit Januar 2025 bin ich Gesellschafter und leite den Betrieb. 2026 wurde das Haus in Preferred Hotels & Resorts aufgenommen, als achtes brasilianisches Hotel der Kollektion.

33
Zimmer
8.
Hotel Brasiliens bei Preferred Hotels & Resorts
R$ 1.645
durchschnittliche Zimmerrate, Januar bis Mai 2026
84 %
Direktbuchungen; Marketing, Vertrieb und Revenue Management liegen beim eigenen Team des Hauses

Spa nach dem Konzept von Renata França, das erste der Marke in einem Hotel. Beheizte Lagune mit 150 m².

Terra Manglar

Acaraú, Ceará · Hotellerie, Gastronomie und Projektplanung · seit August 2026

Touristisches Entwicklungsprojekt in früher Phase, auf einer Fläche von 137 Hektar an der Westküste von Ceará. Im Team des Projektentwicklers verantworte ich Hotellerie, Gastronomie, Projektplanung und den damit verbundenen Vertrieb.

  • Raumprogramm für Hotel und Food & Beverage, Bereich für Bereich, einschließlich des Beach Clubs mit Küche für 200 Plätze, Stellenplan und Funktionsabläufe.
  • Technisches Briefing-Handbuch für die Architekten: Programm, Abläufe und Betrieb.
  • Prüfung des Finanzmodells.
  • Verhandlung mit internationalen Hotelbetreibern im Namen des Eigentümers.

Leistungen

Arbeitsfelder

Ein Mandat kann ein einzelnes Feld oder das gesamte Projekt umfassen.

Machbarkeitsstudie und Prüfung von Finanzmodellen

Markt, Raumprogramm, Erlöse, Kosten und Rendite. Die Rendite weise ich auf die Gesamtinvestition einschließlich Grundstück aus, neben der Rendite ohne Grundstück.

Eigentümervertretung (Owner's Representative)

Gegenüber Betreibern, Hotelmarken und Reiseveranstaltern: Term Sheet und Managementvertrag, mit Gebühren, Garantien, Laufzeit und Exklusivität.

Vertretung europäischer Hotelgruppen und Betreiber in Brasilien

Markteintritt, Auswahl und Bewertung von Objekten, Verhandlung mit brasilianischen Eigentümern und Projektentwicklern sowie Begleitung des Betriebs.

Pre-Opening

Vom Konzept bis zur Eröffnung: Flächenprogramm, Küchenplanung, Systeme, Organigramm, Personalgewinnung, Schulung und Zeitplan.

Gastronomie und Food & Beverage

Konzept je Outlet, Speisekarte und Rezepturen, Wareneinsatz und Dimensionierung der Küche.

Aufnahme in Hotelkollektionen

Vorbereitung der Bewerbung bei Preferred Hotels & Resorts, The Leading Hotels of the World, Small Luxury Hotels of the World und Relais & Châteaux: was jede Kollektion verlangt und was das Hotel vorher anpassen muss.

Repositionierung bestehender Häuser

Analyse eines Hotels im laufenden Betrieb und Maßnahmenplan für Produkt, Service, Team, Preis und Vertriebskanal.

Vertrieb und Direktbuchung

Aufbau von Marketing, Vertrieb und Revenue Management im eigenen Haus, um die Abhängigkeit von Online-Reisebüros zu verringern.

Wie ein Mandat beginnt

  1. Erste Projektdurchsicht

    Ein Gespräch und die Durchsicht der vorhandenen Unterlagen: Studie, Planung, Finanzmodell oder Vertrag. Ich antworte schriftlich, mit den offenen Punkten, die ich sehe, und mit meiner Einschätzung, ob ich Ihnen weiterhelfen kann.

  2. Analyse

    Wenn eine Vertiefung sinnvoll ist, folgt eine schriftliche Analyse, deren Umfang und Frist vor Beginn vereinbart werden.

  3. Mandat

    Umfang, Leistungen, Fristen und Honorar werden vertraglich festgelegt.

Das Restaurant des Duke Beach mit eingedeckten Tischen, einer Holzdecke mit Lichtlinien und dahinter den zum Meer von Maresias geöffneten Fenstern.
Restaurant · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Märkte

Zwischen Europa und Brasilien

Ich habe die deutsche Staatsbürgerschaft, Deutsch ist meine Muttersprache. In Brasilien habe ich 1990 zum ersten Mal gearbeitet, seit 1999 lebe ich hier. Außerhalb Brasiliens führte mich der Berufsweg nach München und Bangkok, in Brasilien nach São Paulo, Fortaleza und an die Nordküste des Bundesstaats São Paulo.

Ich habe nach dem Standard europäischer Luxushotels gearbeitet und führe ein Hotel in Brasilien, mit allem, was dazugehört: Arbeitsrecht, Beschaffung, Saisonalität und Teamaufbau. Mit europäischen Hotelgruppen und Betreibern verhandle ich auf Deutsch, auf Englisch, wenn die Runde international ist, und mit brasilianischen Eigentümern und Projektentwicklern auf Portugiesisch.

Brasilien · Portugal · Deutschland · Österreich · Schweiz

Frühere Projekte

Fallbeispiele

DPNY Beach Hotel & Spa

Ilhabela · Hoteldirektor, 2012–2015

Ausgangslage
Partyhotel in Ilhabela, seit der Eröffnung ohne operativen Gewinn.
Maßnahmen
Vollständige Repositionierung vom Partyhotel zu einem der romantischsten Adults-only-Hotels Brasiliens. Investitionen in digitale Medien seit 2012, als dieser Kanal in der brasilianischen Hotellerie noch die Ausnahme war. Das Praktikantenprogramm Primeira Vivência („Erste Erfahrung“) mit ETEC und FATEC in Ilhabela, São Sebastião und Caraguatatuba, mit mehr als 150 Schülern und Studierenden pro Jahr.
In der Presse
„Programm Primeira Vivência des DPNY beschäftigt 40 Praktikanten“, Imprensa Livre, Februar 2013. Auch Jornal da Baixada, Diário do Turismo und Revista Hotéis berichteten.
Ergebnis
Jahresumsatz in zwei Jahren um 64 % gesteigert, Auslastung im selben Zeitraum von 65 % auf 77 %. Erster operativer Gewinn seit der Eröffnung, bei halbiertem Personalbestand und ohne Abstriche am Standard. Platz 1 in Brasilien auf TripAdvisor.

Casa di Sirena, by Wyndham

Ilhabela · Pre-Opening-Direktor, 2018–2020

Maßnahmen
Leitung des Pre-Openings: Zeitplan, Recruiting, Systeme, Lieferanten und Servicedesign, bis das Haus eröffnungsbereit war.

Hotel4You

São Paulo · Gründer und CEO, 2014–2019

Maßnahmen
Plattform und internationaler Servicestandard für Privathotels.
Ergebnis
Verkauft. Heute unter dem Namen VHC Vacation Homes Collection tätig.

L'Eden Pousada Boutique

Ilhabela · Gründer und Eigentümer, 2014–2017

Maßnahmen
Boutique-Pousada, aus einem Chalet aufgebaut und von mir selbst geführt.
Ergebnis
Verkauft.
Whirlpool auf einer holzverkleideten Terrasse mit Blick auf den Strand von Maresias: gerollte Handtücher auf dem Steinrand und der Abendhimmel über dem Meer.
Whirlpool mit Meerblick · Duke Beach Hotel & SPA by Preferred, Maresias

Werdegang

Häuser und Funktionen

  1. 1983–1987

    Hotel Vier Jahreszeiten KempinskiMünchen

    Ausbildung zum Restaurantfachmann (IHK München).

  2. 1990

    Hotel TransamericaSão Paulo

    Food & Beverage zur Rückkehr der Formel 1 nach São Paulo: VIP-Logen und Restaurant für Fahrer und Teams.

  3. 1990–1994

    Hotel Rafael, The Leading Hotels of the WorldMünchen · heute Mandarin Oriental, München

    Eröffnungsteam und Concierge. 1992 jüngster Kandidat Deutschlands für Les Clefs d'Or.

  4. 1994–1999

    Paulaner BrauhausBangkok

    Associate Manager. Erstes Oktoberfest Südostasiens, mit bis zu 9.000 Besuchern am Tag, und das La Comedia, das erste Themenrestaurant der Stadt.

  5. 1999–2005

    Club TransatlânticoSão Paulo · deutsch-brasilianischer Business Club

    1999 als Berater hinzugezogen, von 2000 bis 2005 Geschäftsführer. Erste Sous-vide-Küche Brasiliens.

  6. 2005–2010

    Hotel Gran Marquise, The Leading Hotels of the WorldFortaleza

    Director of Food & Beverage. Verantwortlich für den LQA-Standard (Leading Quality Assurance). Erste Zertifizierung nach ISO 9001 und ISO 22000 in einem brasilianischen Luxushotel.

  7. 2011–2012

    Emiliano, The Leading Hotels of the WorldSão Paulo

    Senior F&B Manager. Verantwortlich für den LQA-Standard.

  8. 2012–2015

    DPNY Beach Hotel & SpaIlhabela

    Hoteldirektor. Repositionierung vom Partyhotel zum Adults-only-Haus, Jahresumsatz in zwei Jahren um 64 % gesteigert.

  9. 2014–2017

    L'Eden Pousada BoutiqueIlhabela

    Gründer und Eigentümer. Verkauft.

  10. 2014–2019

    Hotel4YouSão Paulo

    Gründer und CEO. Heute VHC Vacation Homes Collection.

  11. 2017–2018

    Abricó Beach HotelSão Sebastião

    Pre-Opening Manager.

  12. 2018–2020

    Casa di Sirena, by WyndhamIlhabela

    Pre-Opening-Direktor.

  13. seit 2021

    Duke Beach Hotel & SPA by PreferredMaresias

    Unabhängiger Berater 2021–2024; seit Januar 2025 Gesellschafter und Operativer Direktor.

Ich habe Künstler auf internationaler Tournee und Staatsoberhäupter betreut. Namen von Gästen veröffentliche ich nicht.

Am 10. August 2021 hat mich der Stadtrat von Ilhabela zum Ehrenbürger ernannt.

Seit 2000 baue ich in jedem Haus, das ich führe, dasselbe Ausbildungsprogramm auf, gemeinsam mit einer Schule der Region: mit der Universität Anhembi Morumbi und dem Senac im Club Transatlântico in São Paulo (2000–2005), mit dem CEFET Ceará, der staatlichen Fachhochschule, im Gran Marquise in Fortaleza (2005–2010), mit der Hotec im Hotel Emiliano in São Paulo (2010–2011), mit ETEC und FATEC in Ilhabela, São Sebastião und Caraguatatuba im DPNY (2012–2015) und heute mit dem hauseigenen Ausbildungsinstitut des Duke Beach.

Kontakt

Erste Projektdurchsicht

Für eine erste Durchsicht hilft es mir, den Standort des Objekts, den Projektstand und die vorhandenen Unterlagen zu kennen, ob Studie, Planung, Finanzmodell oder ein Vertrag in Verhandlung. Ich antworte persönlich und sage Ihnen in der ersten Antwort, ob ich für das Mandat Kapazität habe.

E-Mail

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